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温州万科·翡翠心湖首开去化率只有15%丨楼市入冬了吗?



  万科,翡翠心湖于11月20日开盘,截止于11月23日下午6点,本次推出的1#,2#,3#,4#,总共房源193套,已认购16套,已售14套,当前去化率15%。

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  看样子,项目前期“敲锣打鼓”的宣传似乎并没有多少购房者买账,而本次开盘结果不尽人意,究其原因,探长已经在前面文章细说过了,具体详情请看万科翡翠·心湖丨烧香很近!

  翡翠系一直都是万科倾力打造的高端产品,也是万科翡翠系在温州的第三次大挺进,只是这次挺进的路上意外“爆胎”,实在是让人唏嘘:

  世界上最遥远的距离并不是生与死,而是我天天告诉你,我是卖“翡翠”的,你却把我当做一块“石头”。

  而卖不好的楼盘,探长认为对于后期想购买该楼盘的购房者是个好事!

  一直以来,房子卖不动了,开发商的策略是上渠道(中介)带客、改产品、降价。

  首先渠道带客大部分开发商早已经在做,套路也就那么多,中介也不是房开的雷锋,他们肯定是哪个楼盘热门,推荐哪个楼盘!冷门的楼盘,不是他们的菜!

  其次改产品(户型),已经报建,政府不是跟你过家家,容不得你想改就改。

  最后就是合理的“降价”,降到客户满意了客户自然买单!

  所以探长建议,在当下的楼市行情中,除非碰到那种非常火热的楼盘,购房者尽可以拿出自己的看家本领,争取自己的最大优惠,因为他们卖不动,只有“降价”,一丢丢的银子也是钱,别拿虾米不当海鲜。

  而万科·翡翠心湖去化率这么差,是否在释放楼市入冬的讯息?

  其实不尽然,君悦339已经清盘,新希望·玉锦麟去化率90%以上,只能说楼市的分化已经愈加明显。

  至此看来,楼盘热销也不全是所有人的狂欢,有些成功还是需要有些落寞的背影来衬托。

  而接下来的市场会怎样,先来看看下面的几组数据。

  

 

  

 

  鹿城区

  鹿城区的新建涉宅商品房库存最多,且去化周期最长。其最大的原因还是今年的土地供应量在持续增加。尤其是拆迁量较大的城西片区,土拍数量占据了鹿城区的31.5%,但受到附近板块的强势崛起,购买力流失颇为严重。

  且鹿城区房价居高不下。中央绿轴与滨江商务区板块大部分楼盘都已经突破3.5万的天价,而城西片区不少楼盘价格也都在3W左右,靠近鹿城城西的瓯海区新盘却处在2W+。

  在楼盘越来越同质化的今天,且瓯海区的交通,配套,环境奋起直追的情况下,购买者的选择也越来越多,鹿城区将会成为去化压力最大的区域。

  瓯海区

  可以说瓯海区目前的供应量和去化量是温州市区比较平稳的区域,但是区域内仍然会出现楼盘去化冷热不均的情况。

  靠近瓯海区中心地区的项目去化率较为可观,而受中心区配套资源辐射较远的楼盘去化成绩相对较差。

  但不可否认的是靠近鹿城城西的瓯海区楼盘已经逐渐获得属地人群认可,他们对该板块与鹿城区的区域划分概念模糊。

  而且南湖与梧田板块正在以肉眼可见的速度成长。其强大的红利市场也是深受鹿城城西片区庞大的购买力照顾。

  龙湾区

  尽管龙湾区下半年以后,已经在缩小土地的供应量,但依然是个仅次于鹿城区的高库存区域,尤其是17年该区域的供地量呈现井喷式增长,18年以来,一直是高库存的区域。

  龙湾区的人口也是影响该区域去化难度较高的原因之一,2018年龙湾区常驻人口71.51W,比瓯海区人口少了约23W,再加上城市产业转型,龙湾区作为工业区较多的区域之一,不少工业区或转移或拆迁,人口外流严重,也是导致该区域高库存消化较难的原因之一。

  而且该区域相对于鹿城区和瓯海区,醇熟配套相对落后,且无法与鹿城区形成较好的联动,导致该区域的认可度较低。

  洞头区、经开区

  两个区域的新建涉宅商品房库存略微领先2018年,且供地量稳定,去化周期均在平稳阶段。

  

 

  (2018年温州市区新领预售涉宅商品房库存表)

  

 

  (2019年1月1日-11月23日温州市区新领预售涉宅商品房库存表)

  

 

  (2018年1月1日-2019年11月23日温州市区新领预售涉宅商品房去化表)

  2018年1月1日至2019年11月23日温州市区新领预售涉宅商品房(含洞头、经开区)总库存12255套,库存总面积约为165.4万方,总去化量44020套,总去化面积530.5万方,而2019年已出让土地涉宅商品房预售总面积约为157万方。

  以当前的高库存再加上待售的总面积,势必会给购房者带来更多选择余地。

  二八定律依然市场的主旋律,但八进二比登天还难,所以不少开发商将高价格的景观房加入小户型的亲民路线。导致刚需+改善的面积段户型爆仓。

  这也无疑让市场渐渐偏向购买者,选择的窗口正在逐渐扩大,板块间的去化成绩差层次分明。

  所以在年关将近的这段时间里,房企为了完成销售任务,回笼资金,大部分楼盘肯定会铆足了劲冲刺,楼盘加推,“骨折”优惠,各大房企必然使出浑身解数,都希望能在最后冲刺阶段对市场进行一波收割。

  而在大方向的浪潮中,房企的“套路”、“招数”离不开降价的重心,谁都不能独善其身。

  只是横盘时代,刀俎鱼肉,谁为刀,谁为鱼,谁又能说得清?




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